多家房地產企業以“拿地”為主要目的 積極布局物流地產

中國證券報記者梳理發現，近期多家房地產企業布局物流地產項目，部分公司出資力度較大?！秶椅锪鳂屑~布局和建設規劃》2018年底發布，明確對物流用地支持。物流地產一度被行業認為是新的風口。對此，業內人士表示，物流地產租金較低，但相比其他地產項目盈利性仍有待提高。房企布局多由于物流用地拿地相對容易且便宜，看好的是與物流地產配套的商業和住宅項目。有的公司則積極盤活物流地產項目。

盤活存量資產

光明地產日前公告，擬申請發行不超過6億元的冷鏈倉儲物流資產支持專項計劃(CMBS)，把間接持有的斯班賽的倉庫、西郊物流倉庫及對應土地使用權作為資產支持，以目標物業產生的現金流作為支撐，通過設立信托計劃，并以相應信托受益權作為基礎資產發起設立。公司為回售提供流動性支持，承擔評級下調及倉儲收入不足回購義務。公司表示，通過發行CMBS此類中長期的證券產品，可以適當調整公司的長、中、短期借款，優化公司債務結構。同時，有利于盤活公司倉儲物流等存量資產。

中國證券報記者梳理發行，部分房地產企業布局物流地產力度較大。以南山控股為例，2018年三季度，公司完成了對深圳赤灣石油基地股份有限公司(簡稱“深基地”)的吸收合并，深基地持有的50多個物流項目歸入南山控股旗下。根據西南證券研報，截至2017年末，公司運營、在建、簽約規劃倉庫面積約為556萬平方米。

有的地產公司通過設立產業基金方式涉水物流地產。2018年12月，萬科A發布物流地產投資基金進展情況公告，因政策變化及合伙人之間協商，對基金相關要素進行變更。其中，物流地產投資基金的認繳總額變為29.56億元。萬科產業園作為有限合伙人，擬認繳出資額約10.1億元，出資比例為34.16%。公司此前公告，基于物流地產業務的發展戰略，擬合資設立一支專業物流地產投資基金，認繳出資總額為60億元，未來將投資于中國境內確定區域的擬建、在建以及建成的物流地產項目，加快公司在物流地產領域的投資運作。

瞄準配套開發

中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，房地產企業布局物流地產主要為了拿地，開發商看中的是物流地產的配套商業和住宅。僅從物流的功能看，其盈利性與房地產企業的其他項目相比不值一提。而物流企業自身有資金和技術，自己就可以做物流地產，不需要借助房地產開發商去做。僅從功能屬性看，兩者沒有合作的必要。主要還是政策支持下拿地更便利，開發商借助物流地產用地的配套去開發獲利。

《國家物流樞紐布局和建設規劃》明確了國家物流樞紐的重要性，以及對物流用地支持。對國家物流樞紐范圍內的物流倉儲、鐵路站場、鐵路專用線和集疏運鐵路、公路等新增建設用地項目，經國務院及有關部門審批、核準、備案的，允許使用預留國家計劃；地方相關部門審批、核準、備案的，由各省(區、市)計劃重點保障。鼓勵通過“先租后讓”、“租讓結合”等多種方式供應土地。

針對運營模式的問題，某大型房企旗下投資公司相關負責人對中國證券記者表示，物流公司都有長期租賃倉儲設施的需求。地產公司通過錨定物流公司等，同時依托重資產端的優勢與屬性幫助相關企業獲取物流用地，并提供長期回租的附加增值服務。公司已通過PE股權投資方式在冷鏈、零擔、城配運、冷庫等細分領域投資了企業。